1 IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO O presente parecer é dirigido a locadores de bens imóveis, pessoas físicas e jurídicas, que auferem receitas de aluguel e buscam orientação sobre as obrigações acessórias instituídas pela reforma tributária do consumo, em especial sobre a emissão de nota fiscal de serviços eletrônica (NFS-e) de padrão nacional nas operações de locação. Indaga-se, em síntese: (i) a partir de que data as pessoas jurídicas locadoras estão obrigadas a emitir nota fiscal em todas as suas locações, à luz do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026; (ii) em que hipóteses a pessoa física locadora está obrigada a emitir o documento fiscal na fase de testes de 2026; e (iii) em que condições a pessoa física passará, a partir de 2027, a pagar a CBS e a debitar o IBS sobre os aluguéis. A questão central consiste, portanto, em fixar as datas e os requisitos de enquadramento de cada categoria de locador, distinguindo a situação da pessoa jurídica, contribuinte em toda e qualquer locação, da situação da pessoa física, que somente se sujeita às novas obrigações quando ultrapassados os gatilhos legais de receita e de quantidade de imóveis. 2 RELATÓRIO A consulta foi motivada pela publicação, no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026, do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, editado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e pelo Comitê Gestor do IBS, que reordenou o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos ajustados ao IBS e à CBS. Até o momento, as receitas de locação eram documentadas, em regra, por contratos e recibos. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 já havia disciplinado as obrigações acessórias para 2026 e anunciado a incorporação da locação ao campo da NFS-e de padrão nacional. Em 14 de julho de 2026, contudo, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 1PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS informou que os ambientes de produção não estariam adaptados aos novos fatos geradores, entre eles a locação, no início de agosto de 2026, o que gerou dúvida sobre a data efetiva da exigência. É o relatório, no essencial. 3 FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA 3.1 Do quadro normativo aplicável A reforma tributária do consumo tem assento na Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que instituiu o IBS, de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, e a CBS, de competência da União. No plano infraconstitucional, a matéria foi disciplinada pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. A regulamentação adveio, quanto à CBS, do Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, e, quanto ao IBS, da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026. No campo das obrigações acessórias, os marcos operacionais foram fixados pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 e, agora, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, que estabeleceu o cronograma definitivo de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos. 3.2 Do PIS, da Cofins e da fase de testes de 2026 Durante todo o exercício de 2026, a Contribuição ao PIS e a Cofins permanecem em vigor e continuam a incidir sobre a receita de locação auferida pelas pessoas jurídicas, à razão de 3,65% no regime cumulativo ou de 9,25% no regime não cumulativo, conforme a sistemática de apuração do imposto de renda adotada. A pessoa física, por sua vez, não recolhe PIS e Cofins sobre aluguéis, sujeitando-se apenas ao imposto de renda, pelo carnê-leão ou na fonte, conforme o caso. A CBS e o IBS convivem com esses tributos em 2026 apenas em caráter de teste. Nos termos do art. 348 da Lei Complementar nº 214/2025, as alíquotas do período são de 0,9% para a CBS e de 0,1% para o IBS, e o contribuinte que cumprir regularmente as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento correspondente. O destaque dos novos tributos nos documentos fiscais eletrônicos passou a ser exigido a partir de piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 2PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS 1º de agosto de 2026, segundo o escalonamento por tipo de documento examinado no item 3.4. A partir de 2027, o PIS e a Cofins são extintos, a CBS passa a ser exigida em alíquota plena e o IBS permanece em fase de teste, com alíquota reduzida. Aplicam-se, então, os regimes específicos e as reduções setoriais, entre as quais a redução de 70% das alíquotas nas operações de locação de bens imóveis. 3.3 Da locação como operação onerosa sujeita a documento fiscal A Lei Complementar nº 214/2025 deslocou o eixo de incidência da tributação do consumo da qualificação formal da atividade para a operação onerosa. Dispõe o seu artigo 4º: “Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços. § 1º Para fins desta Lei Complementar, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de: I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação; […] bem como a prestação de serviços.” A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis inserem-se entre as operações onerosas e submetem-se ao regime específico dos bens imóveis, disciplinado nos artigos 251 e seguintes da mesma lei. Em consequência, o artigo 60 impõe ao contribuinte o dever de documentar tais operações por documento fiscal eletrônico, papel que, no caso da locação, é desempenhado pela NFS-e de padrão nacional, com códigos de tributação próprios, entre eles o código 99.03.01, destinado à locação de bens imóveis. Registre-se, desde logo, a premissa que orienta todo o parecer: a obrigação de emitir o documento fiscal recai exclusivamente sobre quem ostente a condição de contribuinte do IBS e da CBS. A pessoa jurídica que explora a locação é sempre contribuinte do regime regular. A pessoa física somente o é quando ultrapassa os gatilhos do artigo 251, examinados no item 3.6. 3.4 Do cronograma: do Ato Conjunto nº 1/2025 ao Ato Conjunto nº 4/2026 piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 3PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 inaugurou o calendário das obrigações acessórias de 2026. A execução, porém, esbarrou em limitação operacional: a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, de 14 de julho de 2026, comunicou que as adaptações referentes aos novos fatos geradores, entre eles a locação de bens móveis e imóveis, não estariam disponíveis nos ambientes de produção da NFS-e em agosto de 2026. Em resposta, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026, fixou novo cronograma de obrigatoriedade, escalonado por tipo de documento e por natureza da operação, nos seguintes termos: Data Obrigatoriedade instituída pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 03/08/2026 NF-e, NFC-e, CT-e, MDF-e, GTV-e, NF3e e DC-e: validação obrigatória dos campos de IBS e CBS. 01/10/2026 NFS-e de padrão nacional para os serviços em geral sujeitos ao ISS; NFCom. 01/12/2026 NFS-e para as locações de bens imóveis e de bens móveis, plataformas digitais, bens imateriais e receitas condominiais; não contribuintes do ICMS. 01/01/2027 Optantes pelo Simples Nacional; operações sujeitas à tributação monofásica; importações. Para o objeto desta consulta, a data relevante é 1º de dezembro de 2026: a partir dela, a emissão da NFS-e de padrão nacional torna-se obrigatória nas locações de bens imóveis, tanto para as pessoas jurídicas quanto para as pessoas físicas enquadradas como contribuintes. Até essa data, a impossibilidade técnica reconhecida pela própria administração afasta a exigência do documento, permanecendo válida a documentação por contrato e recibo. 3.5 Da pessoa jurídica locadora: emissão obrigatória em toda locação A pessoa jurídica que aufere receita de locação, inclusive a holding patrimonial dedicada à administração de bens próprios, é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, independentemente do valor da receita ou da quantidade de imóveis. Não há, para a pessoa jurídica, qualquer piso de enquadramento: a condição de contribuinte decorre da própria exploração da atividade econômica. piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 4PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS Em consequência, a partir de 1º de dezembro de 2026, data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a pessoa jurídica deverá emitir NFS-e em todas as suas locações, sem exceção. Durante o restante de 2026, o documento conterá o destaque das alíquotas-teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento desses valores, mantida a tributação ordinária pelo PIS e pela Cofins. A partir de 2027, a CBS passa a ser devida em alíquota plena, com a redução de 70% própria do regime específico da locação, e o IBS continua a ser debitado em alíquota de teste. 3.6 Da pessoa física locadora: os dois gatilhos do artigo 251 A pessoa física locadora, diversamente, só se torna contribuinte quando ultrapassa os parâmetros objetivos do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, reproduzidos no regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026). São dois gatilhos distintos. O primeiro gatilho toma por base o ano-calendário anterior e é composto por requisitos cumulativos: receita de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis superior a R$ 240.000,00, valor atualizado pelo IPCA — R$ 258.631,53 na correção de janeiro de 2025 a julho de 2026 —, auferida com mais de 3 bens imóveis distintos. Preenchidos ambos os requisitos no ano anterior, a pessoa física é contribuinte durante todo o ano seguinte. O segundo gatilho opera dentro do próprio ano-calendário: a pessoa física torna-se contribuinte quando a sua receita de locação supera, no curso do ano, o mesmo limite acrescido de 20%, ou seja, R$ 288.000,00, também corrigido pelo IPCA (R$ 310.357,83 na mesma base de atualização), independentemente do número de imóveis locados. O § 2º do artigo 251 não repete a exigência de pluralidade de imóveis, de modo que basta o critério financeiro para o enquadramento no ano corrente. Registramos, para melhor compreensão, a atualização monetária de ambos os parâmetros. Considerando o IPCA acumulado de 4,26% em 2025 e de 3,36% no período de janeiro a junho de 2026 — último índice divulgado pelo IBGE, porquanto o número de julho de 2026 somente será publicado em agosto —, a correção do período alcança 7,7631%. Nessa base, o limite de R$ 240.000,00 corresponde a R$ 258.631,53 e o limite acrescido de 20%, de R$ 288.000,00, corresponde a R$ 310.357,83. Os valores deverão ser recalculados à medida que novos índices sejam divulgados. Aplicando esses parâmetros à fase de testes: a pessoa física somente está obrigada a emitir NFS-e em 2026, a partir de 1º de dezembro de 2026, se houver recebido, em 2025, mais de R$ 240.000,00 de aluguéis provenientes de mais de 3 imóveis distintos, ou se, piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 5PIRACI OLIVEIRA SOCIEDADE DE ADVOGADOS piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 6 no curso de 2026, sua receita ultrapassar R$ 288.000,00, qualquer que seja o número de imóveis. Nessa hipótese, o documento conterá o destaque-teste de 0,9% e 0,1%, sem recolhimento, cumpridas as obrigações acessórias (art. 348 da LC nº 214/2025). Para 2027, o raciocínio se renova com base no ano de 2026: a pessoa física pagará a CBS e debitará o IBS sobre os aluguéis se houver recebido, em 2026, mais de R$ 240.000,00, na base de 2025 corrigida pelo IPCA, com mais de 3 imóveis distintos, ou se, no próprio ano de 2027, superar o limite acrescido de 20%, sempre corrigido, independentemente do número de imóveis. A CBS será apurada com a redução de 70% do regime específico da locação e, nas locações residenciais qualificadas, com o redutor social mensal por contrato previsto na legislação. O IBS, em 2027, permanece em alíquota de teste. A pessoa física que não atingir nenhum dos dois gatilhos não é contribuinte, não está obrigada a emitir NFS-e e permanece sujeita apenas ao imposto de renda sobre os aluguéis, como hoje. 3.7 Quadro sinóptico Locador Emissão de NFS-e Tributação Pessoa jurídica (inclusive holding patrimonial) Obrigatória em toda locação a partir de 01/12/2026, sem piso de receita ou de imóveis. 2026: PIS/Cofins + destaqueteste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), sem recolhimento. 2027: CBS com redução de 70% e débito de IBS em alíquota de teste. Pessoa física que recebeu, em 2025, mais de R$ 240 mil com mais de 3 imóveis Contribuinte em 2026: emite NFS-e a partir de 01/12/2026. 2026: apenas destaque-teste, sem recolhimento; mantido o IRPF. Pessoa física que, no curso do ano, superar R$ 288 mil (R$ 240 mil + 20%, corrigidos pelo IPCA), com qualquer número de imóveis Torna-se contribuinte no próprio ano: emite NFS-e a partir do enquadramento (respeitado o marco de 01/12/2026). Mesmo regime do período: destaque-teste em 2026; CBS devida e IBS debitado a partir de 2027. Pessoa física que recebeu, em 2026, mais de R$ 240 mil (base Contribuinte em 2027: emissão obrigatória em todas as locações. 2027: paga CBS (redução de 70%; redutor social na locação PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS 2025 corrigida pelo IPCA) com mais de 3 imóveis residencial) e debita IBS em alíquota de teste. Pessoa física fora dos dois gatilhos Dispensada de emissão. Somente IRPF (carnê-leão ou fonte), como no regime atual. 3.8 Dos efeitos práticos Três providências merecem atenção imediata. A primeira é o monitoramento mensal da receita de locação pela pessoa física, pois o gatilho de 20% opera no curso do próprio ano e pode surpreender o locador que concentre recebimentos, ainda que detenha poucos imóveis. A segunda é a adequação de sistemas e rotinas até 1º de dezembro de 2026, incluindo, para a pessoa física enquadrada, a inscrição em CNPJ vinculado ao CPF exigida para a emissão da NFS-e. A terceira é a revisão dos contratos de locação, para disciplinar o repasse dos novos tributos a partir de 2027. Por fim, dada a recência dos diplomas examinados, não há jurisprudência consolidada sobre a matéria. A análise apoia-se na interpretação sistemática da Lei Complementar nº 214/2025, de seus regulamentos e dos atos conjuntos de cronograma, motivo pelo qual se recomenda o acompanhamento dos atos que vierem a ser editados pela Receita Federal do Brasil, pelo Comitê Gestor do IBS e pelo Comitê Gestor da NFS-e. 4 CONCLUSÃO Ante o exposto, respondem-se as indagações nos seguintes termos: (i) as pessoas jurídicas locadoras de bens imóveis, inclusive holdings patrimoniais, deverão emitir NFS-e de padrão nacional em todas as suas locações a partir de 1º de dezembro de 2026, data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, independentemente do valor da receita ou do número de imóveis; (ii) as pessoas físicas somente estão obrigadas a emitir o documento, na fase de testes de 2026 e a partir do mesmo marco de 1º de dezembro de 2026, se houverem recebido, em 2025, mais de R$ 240.000,00 de aluguéis com mais de 3 imóveis distintos, ou se, no curso de 2026, sua receita superar R$ 288.000,00, corrigidos pelo IPCA (respectivamente R$ 258.631,53 e R$ 310.357,83 na atualização de janeiro de 2025 a julho de 2026), independentemente do número de imóveis; piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 7PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS (iii) em 2026, a emissão se dá com simples destaque das alíquotas-teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento, cumpridas as obrigações acessórias, mantida a tributação vigente (PIS/Cofins para as pessoas jurídicas e IRPF para as pessoas físicas); (iv) a partir de 2027, a pessoa física que houver recebido, em 2026, mais de R$ 240.000,00, na base corrigida pelo IPCA (R$ 258.631,53 em julho de 2026), com mais de 3 imóveis distintos, ou que superar no próprio ano o limite acrescido de 20%, qualquer que seja o número de imóveis, pagará a CBS, com a redução de 70% do regime específico da locação, e debitará o IBS, ainda em alíquota de teste; e (v) a pessoa física que não atingir nenhum dos dois gatilhos permanece fora do campo do IBS e da CBS, dispensada da emissão de nota fiscal e sujeita apenas ao imposto de renda. Recomenda-se, por cautela, o monitoramento mensal das receitas de locação, a preparação dos sistemas de emissão até 1º de dezembro de 2026 e a revisão das cláusulas contratuais de repasse de tributos, prevenindo a rejeição de documentos pelos autorizadores e eventuais autuações. Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j. Piraci Oliveira OAB/SP 200.270 5 REFERÊNCIAS BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 2023. BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). Brasília, DF: Presidência da República, 2025. BRASIL. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026. Regulamenta a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Brasília, DF: Presidência da República, 2026. COMITÊ GESTOR DO IBS. Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026. Regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e dá outras providências. Brasília, DF: CGIBS, 2026. piraci@piraci.com.br | piraciadv.blog | @piracioliveira 8PIRACI OLIVEIRA S OCIEDADE DE ADVOGADOS RECEITA FEDERAL DO BRASIL; COMITÊ GESTOR DO IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 2025. Dispõe sobre as obrigações acessórias do IBS e da CBS relativas ao anocalendário de 2026. Brasília, DF: RFB; CGIBS, 2025. RECEITA FEDERAL DO BRASIL; COMITÊ GESTOR DO IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. Estabelece o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos ajustados ao IBS e à CBS. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 31 jul. 2026. SECRETARIA EXECUTIVA DO COMITÊ GESTOR DA NFS-e. Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, de 14 de julho de 2026. Comunica a indisponibilidade, nos ambientes de produção, das adaptações referentes aos novos fatos geradores. Brasília, DF: CGNFS-e, 2026.