A ação renovatória de locação comercial é instrumento jurídico essencial à proteção do
fundo de comércio e da con􀆟nuidade da a􀆟vidade empresarial e está prevista na Lei nº
8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seus ar􀆟gos 51 a 57 e 71 a 75, conferindo ao
locatário o direito de renovar compulsoriamente o contrato de locação não residencial,
desde que preenchidos determinados requisitos legais.
Finalidade e natureza jurídica: A ação renovatória tem natureza cons􀆟tu􀆟va, pois visa à
formação de um novo vínculo loca􀆡cio por decisão judicial, subs􀆟tuindo a vontade do
locador. Seu obje􀆟vo central é resguardar o ponto comercial, elemento intangível do
estabelecimento empresarial, evitando que o locatário seja privado da clientela
consolidada ao término do contrato.
Requisitos legais: Para o exercício do direito à renovação, o locatário deve comprovar
cumula􀆟vamente:
 Contrato de locação escrito e com prazo determinado;
 Prazo mínimo de 5 (cinco) anos de locação, con􀆡nuos ou resultantes da soma de
contratos escritos;
 Exploração do mesmo ramo de a􀆟vidade por, no mínimo, 3 (três) anos
ininterruptos;
 Propositura da ação no interregno de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do
término do contrato.
A ausência de qualquer desses requisitos, por conseguinte, inviabiliza o direito à
renovação.
Legi􀆟midade e partes: A legi􀆟midade a􀆟va é do locatário empresário ou sociedade
empresária. Já no polo passivo figura o locador, podendo incluir sublocadores ou
sucessores, conforme o caso concreto.
Documentos necessários: O ar􀆟go 71 da Lei do Inquilinato dispõe, ainda, quanto aos
documentos necessários para instruir a presente ação renovatória:
 Preenchimento dos requisitos do ar􀆟go 51;
 Prova do cumprimento do contrato;
 Prova da quitação dos impostos e taxas;
 Indicação das condições exigidas para a renovação da locação;
 Qualificação do fiador;
 Prova de que o fiador aceita os encargos; e
 Prova de cessionário ou sucessor se o 􀆡tulo for oponível ao proprietário
Defesa do proprietário/locador: O locador pode se opor à renovação nas hipóteses
legais, dentre as quais se destacam:
 Necessidade de uso próprio do imóvel;
 Realização de obras que importem em radical transformação;
 Existência de proposta de terceiro em condições mais vantajosas (com direito de
preferência do locatário).
Tais alegações devem ser devidamente comprovadas, sob pena de rejeição.
Fixação do aluguel: Um dos pontos centrais da ação renovatória é a revisão do valor
loca􀆡cio, que deve refle􀆟r o preço de mercado. Em caso de divergência, é comum a
produção de prova pericial para aferição do valor justo.
Aspectos processuais relevantes: A ação segue o procedimento comum, com
peculiaridades próprias, destacando-se a possibilidade de concessão de tutela provisória
para manutenção do locatário no imóvel até o julgamento final, desde que presentes os
requisitos legais.
Em caso de improcedência da ação, o locatário deverá desocupar o imóvel, podendo
ainda ser condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos, se configurada
má-fé.
Por fim, a ação renovatória cons􀆟tui importante mecanismo de equilíbrio nas relações
loca􀆡cias empresariais, assegurando previsibilidade e estabilidade ao exercício da
a􀆟vidade econômica e, sua adequada u􀆟lização, exige rigor no cumprimento dos
requisitos legais e estratégia processual bem delineada, notadamente quanto à prova da
con􀆟nuidade da a􀆟vidade e à demonstração do valor loca􀆡cio de mercado.
Edson Farinha, Advogado Civil/Empresarial